전세 계약에서 제일 무서운 건 집 상태가 아니라 권리관계입니다.
겉으로는 멀쩡한 집인데, 등기부등본에 근저당/가압류가 걸려 있으면
보증금이 한 번에 위험해질 수 있습니다.
그런데 문제는 등기부등본이 어렵게 느껴져서
대부분 “그냥 공인중개사가 괜찮다니까…” 하고 넘어간다는 거예요.
하지만 전세사기, 깡통전세는
대부분 등기부등본에서 이미 신호가 나옵니다.
오늘은 초보자도 3줄만 보면 위험한 집을 걸러낼 수 있게
등기부등본 보는 법을 현실적으로 정리해드리겠습니다.
✅ 핵심 요약 5줄
- 등기부등본은 전세 계약 전 반드시 봐야 하는 보증금 안전서류입니다.
- 핵심은 3개: 소유자 / 근저당 / 압류·가압류만 확인하면 됩니다.
- 근저당이 많거나, 압류·가압류가 있으면 전세보증금이 위험해집니다.
- 계약 당일이 아니라 계약 전 + 잔금 당일 두 번 확인이 안전합니다.
- 등기부등본에서 위험 신호가 나오면 “특약으로 해결”보다 집을 바꾸는 게 정답인 경우가 많습니다.
목차
- 등기부등본이 중요한 이유
- 등기부등본 발급 방법(무료/유료)
- 등기부등본에서 딱 봐야 할 3줄
- ‘근저당’이 위험한 이유(초보자 설명)
- ‘압류/가압류/가처분’이 나오면 무조건 위험한가?
- 전세사기 의심 신호 TOP 7
- 계약 전/잔금일 확인 타이밍
- FAQ
- 체크리스트(복붙용)
1) 등기부등본이 중요한 이유
전세는 결국 “집을 빌리는 계약”이 아니라
보증금을 맡기는 계약
입니다.
집주인이 보증금을 못 돌려주면
세입자는 경매로 가야 하는데,
그때 내 보증금보다 먼저 가져가는 사람들이 있어요.
그 우선순위가 등기부등본에 그대로 기록됩니다.
📌 결론
등기부등본은 “이 집에 내 보증금이 안전한지”를 보는 서류입니다.
2) 등기부등본 발급 방법(무료/유료)
가장 쉬운 방법 2가지
인터넷등기소(온라인)
- 검색: “인터넷등기소 등기부등본”
- 열람/발급 가능
무인민원발급기 / 등기소 방문
📌 팁
- 계약 전에는 열람으로도 충분합니다.
- 다만 잔금일에는 최신본 발급이 더 안전합니다.
3) 등기부등본에서 딱 봐야 할 3줄(초보자용)
등기부등본을 열면 복잡해 보이는데, 사실 핵심은 딱 3개입니다.
① 소유자(집주인)가 맞는지
등기부등본 상단 또는 “갑구”에서 확인합니다.
- 계약서의 임대인 이름
- 등기부등본의 소유자
이 두 개가 다르면 위험합니다.
📌 위험 케이스
- “대리인이 계약 진행”
- “아버지 집인데 아들이 계약”
- → 이런 경우는 위임장 등 서류가 완벽해야 합니다.
② 근저당(대출)이 얼마나 잡혀 있는지
보통 “을구”에 표시됩니다.
- 근저당권
- 채권최고액
이게 핵심입니다.
📌 중요한 포인트
근저당이 있다는 건 집이 이미 담보로 잡혀 있다는 뜻
즉, 경매가 진행되면 근저당이 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다.
③ 압류/가압류/가처분이 있는지
이 단어들이 보이면 거의 경고등입니다.
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 경매개시결정
📌 의미
집주인의 재정 문제가 이미 진행 중일 가능성이 큼
이 경우는 특약으로 해결하기 어렵고 집 자체를 피하는 게 안전합니다.
4) 근저당이 위험한 이유(초보자 설명)
전세에서 가장 흔한 사고는 이 구조입니다.
- 집 시세 2억
- 근저당 8천(채권최고액 1억)
- 전세보증금 1억 5천
집값이 조금만 떨어져도
경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 다 못 받는 상황이 생깁니다.
📌 그래서 핵심은
“근저당이 있다/없다”가 아니라
근저당 + 보증금 합계가 시세 대비 안전한지입니다.
5) 압류/가압류가 나오면 무조건 위험한가?
현실적으로 말씀드리면,
✅ 거의 대부분 위험합니다.
압류/가압류가 있다는 건
- 세금 체납
- 채무 문제
- 소송 진행
같은 이슈가 있다는 뜻이고
전세보증금은 이런 문제 앞에서 약자가 됩니다.
📌 특히 위험한 조합
- 압류 + 근저당
- 가압류 + 전세가율 높음
6) 전세사기 의심 신호 TOP 7
아래 중 2개 이상이면 거의 위험합니다.
- 전세가가 시세랑 거의 같음(깡통전세)
- 근저당이 많음(을구 복잡)
- 압류/가압류가 있음
- 집주인이 계약을 급하게 밀어붙임
- 잔금 전 계좌 변경 요구
- 소유자와 계약자가 다름(대리 계약)
- “보험은 필요 없다”는 말로 넘어가려 함
7) 계약 전/잔금일 확인 타이밍(중요)
등기부등본은 한 번 보면 끝이 아닙니다.
가장 안전한 타이밍 2번
- 계약 전: 집 고르기 단계에서 확인
- 잔금 당일: 잔금 보내기 직전에 최신본 확인
📌 이유
계약 이후 잔금일까지
근저당이 추가되거나 권리관계가 바뀌는 경우가 실제로 있습니다.
표) 등기부등본 위험 신호 한눈에 보기
| 항목 | 어디서 보나 | 안전 신호 | 위험 신호 |
| 소유자 | 갑구 | 계약서 임대인과 동일 | 이름 다름/대리계약 |
| 근저당 | 을구 | 없거나 소액 | 근저당 다수/금액 큼 |
| 압류/가압류 | 갑구/을구 | 없음 | 있으면 매우 위험 |
| 경매개시 | 갑구 | 없음 | 있으면 계약 금지 |
FAQ (자주 묻는 질문 5개)
Q1. 근저당 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건은 아니지만 리스크가 커집니다.
근저당 + 전세보증금 합계가 시세를 넘으면 위험합니다.
Q2. 등기부등본은 언제 발급해야 하나요?
계약 전 1회 + 잔금 당일 1회가 가장 안전합니다.
Q3. 집주인이 “대출은 문제 없다”라고 하면 믿어도 되나요?
말보다 서류가 중요합니다.
등기부등본에서 확인된 내용만 믿으셔야 합니다.
Q4. 공인중개사가 “괜찮다”라고 하면 안전한가요?
중개사가 책임져주지 않습니다.
전세는 결국 내 보증금은 내가 지키는 구조입니다.
Q5. 위험하면 특약으로 해결하면 되나요?
압류/가압류가 있으면 특약으로 해결이 어렵습니다.
이 경우는 집을 바꾸는 게 정답입니다.
✅ 체크리스트(복붙용)
- 계약 전 등기부등본 열람 완료
- 소유자(집주인) = 계약서 임대인 일치
- 을구 근저당권 확인(개수/금액 체크)
- 압류/가압류/가처분/경매개시 없음
- 전세가가 시세 대비 과도하지 않음(깡통전세 아님)
- 잔금 당일 최신 등기부등본 재확인 예정
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
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