전세/월세 계약에서 가장 중요한 건 집 상태보다 서류예요.
그중에서도 핵심 서류가 바로 등기부등본입니다.
등기부등본은 쉽게 말하면
이 집의 “주인”이 누구인지,
이 집에 “빚(근저당)”이 얼마나 있는지,
압류/가압류 같은 문제가 있는지
를 확인하는 문서예요.
근데 사회초년생 입장에서는 등기부등본을 보면 갑자기 이런 느낌 들죠.
- 갑구? 을구?
- 소유권? 근저당?
- 채권최고액?
처음 보면 당연히 어렵습니다.
그래서 오늘은 진짜 초보자 기준으로 등기부등본 보는 법을 5분 컷으로 정리해줄게요.
(이 글만 저장해도 계약 리스크가 확 줄어듦)
1) 등기부등본이 뭐예요?
등기부등본은 “집의 주민등록등본” 같은 거예요.
여기에 적혀있는 건 크게 3가지입니다.
- 이 집이 어떤 집인지(주소/면적 등)
- 집주인이 누구인지(소유자)
- 이 집에 빚이 있는지(근저당 등 권리관계)
2) 등기부등본 구성은 딱 3개만 보면 됨
등기부등본은 아래 3개 파트로 나뉘어요.
① 표제부
- 집의 기본 정보(주소, 구조, 면적 등)
② 갑구
- 소유권 관련(집주인 정보)
③ 을구
- 빚 관련(근저당/대출/전세권/가압류 등)
📌 핵심
전세 사기 예방에서 가장 중요한 건 갑구 + 을구예요.
3) 표제부(집 정보)에서 체크할 것
표제부는 “이 집이 맞는 집인지” 확인하는 단계입니다.
체크 포인트
- 주소가 계약하려는 집과 동일한지
- 건물 용도(주택/근린생활시설 등)
- 면적
📌 현실 팁
가끔 주소가 비슷한 다른 호수/다른 건물로 서류를 보여주는 경우도 있어서
주소 확인은 기본이에요.
4) 갑구 보는 법(집주인 확인)
갑구는 “이 집 주인이 누구인지” 보는 곳이에요.
갑구에서 꼭 봐야 하는 것 3가지
1) 소유자 이름
계약하는 사람이 집주인이 맞는지 확인
2) 소유권 이전 날짜
최근에 소유자가 바뀌었다면 이유 확인(매매/상속 등)
3) 압류/가압류 여부
갑구에 이런 단어가 나오면 주의하세요.
🚨 위험 단어
- 압류
- 가압류
- 강제경매개시결정
- 가처분
👉 이런 게 있으면 집주인 재정 상태가 불안할 수 있고 보증금 위험이 커질 수 있어요.
5) 을구 보는 법(근저당=빚 확인)
을구는 전세에서 제일 중요합니다.
을구 = 이 집에 빚이 얼마나 있는지
을구에서 가장 많이 보는 2개
1) 근저당권
집주인이 은행에 대출받고 잡혀있는 담보
2) 채권최고액
이게 진짜 핵심 숫자예요.
“채권최고액”이 뭔데요?
채권최고액은 쉽게 말하면
은행이 최대로 가져갈 수 있는 금액(여유분 포함)
이라서
실제 대출금보다 크게 잡히는 경우가 많아요.
📌 일반적으로
실제 대출금 × 1.2 ~ 1.3 정도로 잡히는 경우가 많습니다.
예)
- 채권최고액 1억 3천
- → 실제 대출금 약 1억 수준일 가능성
6) 전세 계약에서 가장 위험한 조합(이거면 STOP)
등기부등본에서 아래 조합이 나오면 진짜 조심해야 합니다.
🚫 위험 조합 3가지
- 을구에 근저당이 많다
- 전세가율이 높다(80% 이상)
- 전세보증보험 가입이 어렵다
👉 이 조합이면 깡통전세/보증금 위험 확률이 올라가요.
7) 등기부등본 확인 “타이밍”이 중요하다
많은 사람이 계약 전에만 확인하고 끝내는데,
진짜 중요한 건 이거예요.
계약 당일 최신본으로 다시 확인하기
왜냐면 계약 전에는 깨끗했는데
계약 당일 갑자기 근저당이 생길 수도 있거든요.
📌 추천 루틴
- 계약 전 확인 1회
- 계약 당일 최신본 확인 1회(필수)
8) 초보자용 등기부등본 체크리스트(복붙 저장용)
계약할 때 이 순서대로만 보면 됩니다.
✅ 등기부등본 체크 순서
- 표제부: 주소 맞는지 확인
- 갑구: 소유자 이름 확인
- 갑구: 압류/가압류 있는지 확인
- 을구: 근저당 있는지 확인
- 을구: 채권최고액 금액 확인
- 보증금 + 채권최고액이 과하지 않은지 판단
FAQ) 등기부등본 자주 묻는 질문
Q1. 근저당 있으면 무조건 위험한가요?
무조건 위험은 아니지만 보증금이 크고 전세가율이 높으면 위험도가 커져요.
Q2. 채권최고액만 보면 되나요?
핵심은 채권최고액이지만 압류/가압류 같은 문구도 꼭 같이 봐야 합니다.
Q3. 집주인이 “괜찮다”고 하면 믿어도 되나요?
믿지 말고 문서로 확인해야 해요.
전세는 결국 서류가 전부입니다.
✨ 한 줄 정리
등기부등본은 어렵지 않아요.
갑구는 집주인, 을구는 빚 이 두 가지만 기억하면 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있어요.
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