부동산 계약할 때 제일 위험한 순간은 이거야.
“좋은 집 같아서… 그냥 계약해버리는 순간”
집은 마음에 드는데,
계약 구조가 위험하면 결국 보증금/돈 문제가 터질 수 있어.
그리고 많은 사람들이 “등기부등본만 보면 끝”이라고 생각하는데
현실은 절반만 맞아.
왜냐면 등기부등본은
- 현재 권리관계(근저당/압류 등)는 보여주지만
- 실제 하자/관리비/세입자 상황/특약 포인트는 못 보여주거든.
그래서 오늘은 계약 전에
공인중개사에게 반드시 물어봐야 할 질문 20개를
체크리스트로 정리해줄게.
📌 목차
- 질문을 해야 하는 이유(현실)
- 계약 전 질문 20개(복붙용 체크리스트)
- 질문별 “위험 신호” 답변 모음
- 계약 직전 최종 확인 5개
- FAQ
- 내부링크
1) 왜 질문 리스트가 필요한가?
부동산 계약은 정보 비대칭이 큰 거래야.
- 중개사는 여러 집을 봤고
- 임대인은 집 상태를 잘 알고 있고
- 임차인(나)은 처음 계약하는 경우가 많음
그래서 질문을 안 하면 이런 식으로 당해:
- 관리비에 포함 안 된 항목이 나중에 추가됨
- 하자 숨기고 “원래 괜찮다”고 넘어감
- 전세보증보험 불가인데 계약 먼저 유도
- 중도퇴실/보증금 반환 문제로 분쟁
📌 결론
질문 = 사기 방지 + 분쟁 방지 + 협상 카드야.
2) 중개사에게 꼭 물어봐야 할 질문 20개(복붙용)
아래 질문은 “민감한 질문”이 아니라
계약 안전을 위해 정상적으로 물어봐야 하는 질문이야.
A. 집주인/권리관계 관련 (1~5)
- 이 집 소유자(집주인) 실명이 등기부등본과 동일한가요?
- 대리인 계약이면 위임장/인감증명서 준비 가능한가요?
- 등기부등본상 근저당/압류/신탁이 있나요?
- 계약 당일 최신 등기부등본으로 다시 확인해주실 수 있나요?
- 전세라면 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 가능한가요?
B. 전세/월세 금액 구조 (6~10)
- 보증금/월세 협의 가능 범위가 있나요?
- 월세 납부일은 매달 몇 일이고 연체 시 조건이 있나요?
- 관리비는 얼마고 포함 항목이 정확히 뭐예요?
- 관리비 외에 별도 비용(수도/인터넷/주차)이 있나요?
- 주차 비용/가능 대수/선착순 여부는 어떻게 되나요?
C. 하자/수리 책임 (11~14)
- 최근 누수/곰팡이/결로 이슈 있었나요?
- 보일러 연식/교체 이력은 어떻게 되나요?
- 옵션(에어컨/세탁기 등) 고장 시 수리 책임은 누구인가요?
- 입주 전 하자 수리 완료 후 입주 가능한가요?
D. 계약 조건/특약 (15~18)
- 전입신고/확정일자 받는 것에 제한이 있나요?
- 중도 퇴실 시 복비 부담 주체는 누구인가요?
- 계약 종료 시 보증금 반환은 언제/어떤 방식으로 진행되나요?
- 특약에 아래 문구 넣을 수 있나요?
- 권리변동 발생 시 계약 해제
- 하자 수리 책임
- 보증금 반환 기한
E. 실거주/생활 환경 (19~20)
- 층간소음/옆집소음 민원 있었나요?
- 주변 소음(공사/술집/대로변) 관련 민원 있었나요?
3) 질문별 “위험 신호” 답변 모음
질문에 대한 답이 아래처럼 나오면
계약을 잠깐 멈추고 재검토하는 게 좋아.
🚨 위험 답변 패턴
- “그건 원래 다 그렇게 해요”
- “그건 굳이 확인 안 해도 돼요”
- “집주인이 싫어해서 특약 못 넣어요”
- “등기부는 나중에 확인해도 돼요”
- “전입신고는 하지 말아주세요”
- “보증보험은 잘 모르겠어요”
📌 결론
정상 집/정상 계약이면 질문을 꺼릴 이유가 없어.
4) 계약 직전 최종 확인 5개(이거 안 하면 위험)
계약서 쓰기 전에 딱 5개만 마지막으로 확인해.
✅ 계약 직전 최종 체크
- 최신 등기부등본 확인(계약 당일)
- 소유자=임대인 일치
- 입금 계좌=임대인 명의
- 관리비 포함 항목 계약서에 명시
- 하자/수리/보증금 반환 특약 포함
5) FAQ
Q1. 질문 많이 하면 중개사가 싫어하지 않나요?
싫어하면 그게 문제야.
질문을 싫어하는 계약은 위험할 확률이 높아.
Q2. 특약은 꼭 넣어야 하나요?
특약은 분쟁을 막는 장치야.
말로 한 약속은 나중에 증거가 약해.
Q3. 중개사가 “안전한 집”이라고 하면 믿어도 되나요?
참고는 하되,
최종 판단은 등기부등본 + 계약서 문구로 해야 해.
✨ 한 줄 정리
부동산 계약은 ‘좋은 집’보다 안전한 계약 구조(등기부 + 질문 + 특약)가 먼저다.
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